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去年年底的时候，在集体复盘完碧海楼盘之后，安静又顺带跑了跑宝中的热点楼盘，途中发现这么一个案例——
这套房子在西部，3房面积多平，总价约0多万，业主卖了几个月都卖不掉，个中原因可能是房龄太老、房价涨幅太快、户型朝向不是特别合理等原因。
我看房的时候，业主已经开始重新装修了，似乎是为了卖的更快、价格卖的更高，变成了下面这个样子——
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深圳买房规划师是安静的个人微博，欢迎互粉）
安静不是很会拍照，但从现场的观感来看，如果换作我是买家的话，我不是很买这套装修后的新房子的帐。
尔后我看了看这套房子的挂盘价，相比之前的挂盘价高了近30W左右的价格。房子是年前挂的，已经过去2个月了，现在我再看这套房子的时候，房子仍旧没有卖出去。
当然，现在为止卖不出的原因可能很复杂，很难知晓业主的真实想法，可能是业主惜售、可能是业主的资金突然又周转过来了，并不是特别想卖。
不过如果真的照中介所说，业主急于售卖的话，这套房子的翻新，也就是所谓的“凤变冰”案例其实是失败的。
翻新后的房子我在相关APP上看过，装修成本不会超过10万，无端加30万的价格，根本不值。
同样，这套房子在西部接连受到打压之后，短时间内业主可能仍然有卖不出去的焦虑。除非业主不那么贪心，能够接受割肉，以去年的价格去跟买家谈。
02.
失败的原因在哪里？
失败的原因在于“凤变冰”对象的错位，因为并不是所有的凤变冰都能起到效果，如果对象错位，可能还会产生反效果。
按照房产总价的划分，我姑且将深圳楼市当中存在房产划成三个等级：
A:一类是入门级房产，总价在W-W之内，这类房产存在的作用，大多地段没那么好，好一点的大部分都是两房，或者是老破小的名校小户型。
B:一类是刚改级房产，总价在-W以内，这类房产大多面对的客户是刚需改善型家庭。
C:一类是享受级房产，房产总价在W往上了，能够购买这类房产的家庭，基本是为了一步到位，是长居型的房产。
当然，这里面的房产等级只是粗略划分，目的是为了便于大家理解。具体的案例还需个别分析。
如果将这三类房产按ABC三个数字来代表的话，你觉得“凤变冰”的操作手法哪个难度会高一些？毫无疑问是B。
而如果你选C，只能有两个情况：你要么是超级高手，要么是极蠢极蠢的蠢蛋。
为什么B最难？其实这里面的B就是我最开头提到的那套房子，而那套房子的凤变冰其实失败了。
为什么会失败？因为他在“卖房”这张答卷中选择了最难的一个选项，而且答的一点也不好，60分不及格。
在卖房与买房的过程中，我经常与会员们说，无论是你买房或者是卖房，其实都要设置一个用户画像。
这个用户画像包括：你买的这套房子，以后要卖给谁？你卖的这套房子，到底会是什么样的家庭会来接盘？
如果这些问题都没有想清楚，那你买房永远是稀里糊涂的，而在最终决定价格的时候，要么卖房周期会很长，要么谈判价格达不到预期。
抛去价格因素，上面这套房子卖不出的原因也很简单：0多万的房子，这样的装修上不上、下不下，很难让人下的去手。
如果是我买，我宁愿这个房子越烂越好。装修的钱倒不如让给买的客户，总价方面不如下调一些，总有一个人买。但你胡乱、勉勉强强装修了，我买反而不好弄了，不砸别扭，砸了可惜。上不上下不下的，这类房子，不如比总价万的房子，装修那么容易打动人。凤变冰在普宅方面适用，但再往上总价0万特别是万往上的收益会递减。为什么？
能买得起万往上房价的人，都是有一定审美的人。你装的不一定是我喜欢的，凭什么让我为你的怪异审美买单？思路决定出路。
03.
为什么上车级的房产，凤变冰操作起来最简单？
上车级的房产，面对的买家是之前住城中村的用户，这是他们的第一套房产，而选择的范围有限，很多选择是老房子，而装修也大多是破破烂烂。
如何在入门级房产当中脱颖而出，卖出超预期的价格？答案就在装修。我之前受邀参加一个讲座的时候，其他嘉宾分享了一份关于买房的调查报告很有意思。
总结下来就是：大多人对于区域有独有的情节，也是买房过程中最看中的。但可笑的是，在实际的看房过程中，装修的决定性作用却占到了80%。
因为有反差，所以有效果。刚从城中村挣脱出来的刚需上车者，对于在深圳拥有一套房的感受是极其强烈的。
这时候，你只要花费少部分钱刷大白、做一些简单的设计，再从某宝中淘一些廉价的家具用品、摆件，效果会奇佳。
凤变冰的最关键在于凤姐，而不是冰冰。其中，凤姐的关键性因占到了70%，而冰冰，只占到了30%。
而对于带学校的老破小，这种方法尤其适用。因为他们急于上车，目的是为了能够让小孩快速上学，你利用闲余的时间帮他装好，拎包入住，不用吸甲醛，他会感谢你八辈祖宗。
如果真的敷衍一些，成本不会超过5万块钱，就可以赚取数倍乃至数十倍的收益。之前就分享过一个案例：
这套房子是我朋友自己的，面积仅43.89平的小房子，9月份拿到手，11月份就装修好了，全部装修仅共花了3.8万。
几年之后，房子涨了，他们卖出这套房子，小区的同户型售价大概是4.4万/平，他们挂牌价超过了5万/平，但还是有客户毫不犹豫的买下这套房子，因为颜值太高了。
没有人买这套房子觉得亏，客户是很高兴拿下的。如果买房过程中有双盈的话，这就是。卖的人高兴，买的人也高兴。
04.
当然，还有人会问：什么选C的人是蠢蛋？因为这对卖家的装修能力极其考验。C买家的客群，不仅仅存在全款买房的可能，更可能见过大世面。
这种世面，而且有可能是卖家经历不到的。你贸然去装修，容易不伦不类：不要用你的软肋去挑战别人的审美，用你的下等马对战别人的上等马。
就算你卖掉了，买家也可能是不缺钱看中地段而已，但也会将你之前的努力砸砸砸，彻底将房子敲回原始社会、水泥框架。
而且，对于总价高的房子，凤变冰其实是不适用的。一个是名额珍贵，一个是总价太高，难以复制。
而凤变冰，讲究的就是成本控制、批量生产。
当然，这里面还有更高阶的玩法，只不过操作起来风险更高、资金压力更大，对玩家素质要求更高，我有朋友目前就尝试在这方面的工作，目前玩的很溜。
当然，以上这些操作手法，对于普通玩家来说，很多人可能接触不到。为什么写这篇文章，是因为还有咨询安静的朋友当中，还有很多的刚改一族。
刚改一族之前是有过一套房的，但他们的价格卖的可能并不是特别容易。如果能够静下心来，擅待自己住过的房子，用凤变冰的手法去操作。
不仅可以快速的缩短挂盘周期，甚至可能会给下一套房子准备更多的首付。这种吃鱼头也要吃鱼尾的好事，就在于你肯不肯花心思了。
买房是一回事，卖房是另一回事。谁的钱也不是大风刮来的，用好手上的资源去生钱，合理合法且幸福。
请叫我“天使”一般的投资人安静。
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凤变冰·10年6套华为离职老司机·返乡置业失败案例·被套路月供10W·不炒房·11年买7套·科技园码农·燕郊投资客·滴滴老司机·美女工作10年买10套房·“套路”的中介·40套房的深圳女房东
实操：
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